Ausgleichsbetrag - vorzeitige Ablösung

Was ist ein Ausgleichsbetrag und wie wird er errechnet?

Der Ausgleichsbetrag stellt eine Beteiligung der in einem Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke an den Kosten der Sanierungsmaßnahme dar. Er entspricht derjenigen Erhöhung des Bodenwertes der Grundstücke, die durch die auf Grund der Sanierungsmaßnahme veranlassten Bau- und Ordnungsmaßnahmen verursacht wurde.

Die dem Ausgleichsbetrag zu Grunde liegenden Werte werden gutachterlich in Abstimmung mit dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Saale-Holzland-Kreises, des Saale-Orla-Kreises und der kreisfreien Stadt Jena, dessen Geschäftsstelle sich beim Thüringer Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation in Pößneck befindet, nach einer exakten Wertermittlung festgelegt.  Die Höhe des ermittelten Betrages hängt davon ab, inwieweit die einzelnen Sanierungsmaßnahmen in der Nachbarschaft und im Sanierungsgebiet den Wert des jeweiligen Grundstücks beeinflusst haben.

Wann wird ein Ausgleichsbetrag fällig?

In der Regel erfolgt die gesetzlich vorgeschriebene Ausgleichsbetragserhebung erst nach Abschluss aller vorgesehen Maßnahmen im Sanierungsgebiet durch einen förmlichen Bescheid. Der Gesetzgeber lässt aber auch die Möglichkeit einer vorzeitigen förmlichen Festsetzung (§ 154 Abs. 3 Satz 3 BauGB) oder einer vorzeitigen freiwilligen Ablösung (§ 154 Abs. 3 Satz 2 BauGB) des Ausgleichsbetrages zu.

Im Fall einer Ablösung wird für das betreffende Grundstück die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung bis zum voraussichtlichen Abschluss der gesamten Sanierungsmaßnahme ermittelt. Die Ablösung des Ausgleichsbetrages bedarf einer schriftlichen Vereinbarung mit der Stadt Jena. Um Ihr Interesse an einer solchen Vereinbarung zu bekunden, nehmen Sie bitte Kontakt mit den genannten Ansprechpersonen auf.

Vorteile einer freiwilligen vorzeitigen Ablösung des Ausgleichsbetrages

Eine vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrages durch den Grundstückseigentümer könnte u. U. finanziell günstig sein. Durch den Gutachterausschuss wird alle 2 Jahre eine neue Bodenrichtwertkarte erstellt. Mit Vorlage der neuen Bodenrichtwertkarte wird der neu ermittelte Bodenrichtwert zur Berechnung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages herangezogen.

Um betroffene Grundstückseigentümer bei der Entrichtung des Ausgleichsbetrages zu unterstützen und um einen zusätzlichen Anreiz zu dessen vorzeitiger Ablöse zu setzen, besteht die Möglichkeit in Abhängigkeit von der Laufzeit des jeweiligen Gebietes, Abschläge auf den zu erwartenden Ausgleichsbetrag zu gewähren.

Der entsprechende Beschluss des Stadtrates sieht die folgenden Nachlässe vor:

Sanierungsgebiet  "Sophienstraße" (Durchführungsfrist 31.12.2026)

Sanierungsgebiet  "Gewerbegebiet Unteraue" (Durchführungsfrist 31.12.2026)

Sanierungsgebiet  "Modellvorhaben der Stadterneuerung" (Altstadt) ohne Teilgebiet "Nördliche Innenstadt" (Durchführungsfrist 31.12.2031)

Sanierungsgebiet  "Karl-Liebknecht-Straße" (Durchführungsfrist 31.12.2031)

Sanierungsgebiet  "Westliche Innenstadt" (Durchführungsfrist 31.12.2032)

Nach Ablösung des Ausgleichsbetrages entfällt auch die sanierungsrechtliche Genehmigungspflicht für Grundstückskaufverträge. Bei einem evtl. Verkauf des Grundstücks ist der Eigentümer dann nicht mehr an die sanierungsrechtliche Preisbindung gebunden.

Eine Ablösevereinbarung schafft einvernehmlich und abschließend für beide Seiten Rechtssicherheit. Mit der Ablösung ist die Verpflichtung eines Grundstückseigentümers zur Zahlung eines Ausgleichsbetrages auch für die Zukunft erfüllt. Ausgleichsbeträge können danach nicht mehr per Bescheid erhoben werden. Nachzahlungen aber auch Rückforderungen sind ausgeschlossen. Grundstücke können dann „ausgleichsbetragsfrei“ verkauft werden.

Damit wird außerdem der Verwaltungsaufwand merklich reduziert.

Die Zahlungsmodalitäten (Raten, Zahlungstermine) können flexibel vereinbart werden. Der mittels Bescheid nach Aufhebung der Sanierungssatzung festgesetzte Ausgleichsbetrag hingegen wird einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids – auch im Falle eines Widerspruchs – fällig.

Je nach Einzelfall kann nach erfolgter Ablösung die Sanierung für das Grundstück auch vollständig für abgeschlossen erklärt und das Grundstück damit förmlich vorzeitig aus der Sanierung entlassen werden. 

Dies hätte zur Folge, dass keine sanierungsrechtlichen Einschränkungen mehr bestünden. Nach den Vorgaben des Gesetzgebers müssen vorzeitig abgelöste Ausgleichsbeträge wieder der jeweiligen Sanierungsmaßnahme zugeführt werden. Damit würden diese Mittel unmittelbar der weiteren Aufwertung des Gebietes und somit auch den Grundstückseigentümern im Sanierungsgebiet zu Gute kommen.

Mit der Ablösung ist die Verpflichtung eines Grundstückseigentümers zur Zahlung eines Ausgleichsbetrages auch für die Zukunft erfüllt. Sowohl ein Rückforderungsrecht des Eigentümers als auch ein Nachforderungsrecht der Stadt Jena ist damit ausgeschlossen.

Der Ausgleichsbetrag kann in bestimmten Fällen steuerlich als Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder als Werbungskosten/Betriebsausgaben geltend gemacht werden.

• formloser Antrag an den Fachdienst Stadtentwicklung, Team Stadtumbau

• § 153 BauGB
• § 154 BauGB