Importe de compensación - amortización anticipada

¿Qué es una compensación y cómo se calcula?

La cantidad compensatoria representa la participación de los terrenos situados en una zona de rehabilitación en los costes de la medida de rehabilitación. Corresponde al incremento del valor del suelo de dichos terrenos provocado por las obras y las medidas de ordenación llevadas a cabo como consecuencia de la medida de rehabilitación.

Los valores en los que se basa la cantidad compensatoria se determinan mediante un peritaje, de acuerdo con la Comisión de Peritos de Valoración Inmobiliaria para el territorio del distrito de Saale-Holzland, del distrito de SaaleOrla y de la ciudad independiente de Jena, cuya sede se encuentra en la Oficina Regional de Turingia para la Gestión del Suelo y la Geoinformación en Pößneck, tras una valoración precisa.  El importe calculado depende de hasta qué punto las distintas medidas de rehabilitación en el vecindario y en la zona de rehabilitación han influido en el valor de la parcela en cuestión.

¿Cuándo vence el pago de la indemnización?

Por regla general, el cobro de la indemnización prevista por la ley se produce únicamente tras la finalización de todas las medidas previstas en la zona de rehabilitación, mediante una resolución formal. No obstante, la legislación también permite la posibilidad de una fijación formal anticipada (art. 154, apdo. 3, frase 3, de la BauGB) o de una liquidación voluntaria anticipada (art. 154, apdo. 3, frase 2, de la BauGB) de la indemnización.

En caso de liquidación, se calcula el incremento del valor del suelo derivado de la rehabilitación para la parcela en cuestión hasta la finalización prevista de toda la medida de rehabilitación. La liquidación anticipada del importe de compensación requiere un acuerdo por escrito con el Ayuntamiento de Jena. Para manifestar su interés en dicho acuerdo, póngase en contacto con las personas de contacto indicadas.

Ventajas de una liquidación anticipada voluntaria del importe compensatorio

El pago anticipado del importe de compensación por parte del propietario del terreno podría resultar, en determinadas circunstancias, ventajoso desde el punto de vista financiero. La comisión de peritos elabora un nuevo mapa de valores catastrales cada dos años. Con la presentación del nuevo mapa de valores catastrales de referencia, se utilizará el nuevo valor catastral de referencia para calcular el importe de la compensación prevista en la normativa de rehabilitación.

Con el fin de ayudar a los propietarios de terrenos afectados a abonar el importe de compensación y de ofrecer un incentivo adicional para su liquidación anticipada, existe la posibilidad de conceder descuentos sobre el importe de compensación previsto, en función del plazo de vigencia de la zona en cuestión.

La resolución correspondiente del Ayuntamiento prevé los siguientes descuentos:

Zona de rehabilitación «Sophienstraße» (plazo de ejecución: 31 de diciembre de 2026)

Zona de rehabilitación «Polígono industrial de Unteraue» (plazo de ejecución: 31 de diciembre de 2026)

Zona de rehabilitación «Proyecto modelo de renovación urbana» (casco antiguo), sin la subzona «Centro norte» (plazo de ejecución: 31 de diciembre de 2031)

Zona de rehabilitación «Karl-Liebknecht-Straße» (plazo de ejecución: 31 de diciembre de 2031)

Zona de rehabilitación «Centro oeste» (plazo de ejecución: 31 de diciembre de 2032)

Tras el pago anticipado del importe compensatorio, la autorización en virtud de la normativa de rehabilitación se concede habitualmente en los contratos de compraventa de terrenos. En caso de una posible venta del terreno, el propietario ya no estará sujeto a la fijación de precios prevista en la normativa de rehabilitación.

Un acuerdo de liquidación proporciona seguridad jurídica de forma consensuada y definitiva para ambas partes. Con la liquidación, se cumple la obligación del propietario del terreno de pagar una cantidad compensatoria también de cara al futuro. A partir de ese momento, ya no se podrán exigir cantidades compensatorias mediante resolución administrativa. Quedan excluidos tanto los pagos atrasados como las reclamaciones de devolución. Los terrenos podrán venderse entonces «libres de cantidad compensatoria».

Además, esto reduce notablemente la carga administrativa.

Las modalidades de pago (cuotas, plazos) pueden acordarse de forma flexible. Por el contrario, la indemnización fijada mediante resolución tras la derogación de la ordenanza de rehabilitación vence un mes después de la notificación de la resolución, incluso en caso de recurso.

Dependiendo de cada caso concreto, una vez efectuada la compensación, la rehabilitación del terreno también podrá declararse completamente finalizada y, por lo tanto, el terreno podrá quedar formalmente excluido de la rehabilitación antes de tiempo. 

Esto tendría como consecuencia que ya no existirían restricciones derivadas de la normativa de rehabilitación. Según las disposiciones del legislador, los importes de compensación liberados anticipadamente deben reasignarse a la medida de rehabilitación correspondiente. De este modo, estos fondos se destinarían directamente a la revalorización de la zona y, por lo tanto, también beneficiarían a los propietarios de los terrenos situados en la zona de rehabilitación.

En determinados casos, el importe de la compensación puede deducirse fiscalmente como costes de adquisición o de producción, o como gastos profesionales o gastos de explotación.

• Solicitud informal dirigida al Servicio de Desarrollo Urbano, Equipo de Reurbanización

• Artículo 153 de la BauGB
• Artículo 154 de la BauGB