Importe de compensación - amortización anticipada

¿Qué es un importe de compensación y cómo se calcula?

El importe de compensación representa una contribución a los costes de la medida de reurbanización por parte de las propiedades situadas en una zona de reurbanización. Corresponde al aumento del valor del suelo de las propiedades causado por las medidas de construcción y reorganización iniciadas a raíz de la medida de reurbanización.

Los valores en los que se basa el importe de la indemnización son determinados por un experto en consulta con el comité de expertos en valores inmobiliarios del distrito de Saale-Holzland, del distrito de Saale-Orla y de la ciudad independiente de Jena, cuya oficina se encuentra en la Oficina Estatal de Ordenación del Territorio e Información Geográfica de Turingia, en Pößneck, tras una tasación exacta. El importe determinado depende de la medida en que las distintas medidas de saneamiento en el barrio y en la zona de saneamiento hayan influido en el valor del inmueble respectivo.

¿Cuándo se debe pagar una indemnización?

Por regla general, el importe de compensación prescrito por la ley no se percibe hasta que se hayan completado todas las medidas previstas en la zona de rehabilitación mediante una notificación formal. No obstante, el legislador también contempla la posibilidad de una determinación formal anticipada (artículo 154, apartado 3, frase 3, de la BauGB) o de un rescate voluntario anticipado (artículo 154, apartado 3, frase 2, de la BauGB) del importe de compensación.

En caso de rescate, el incremento del valor del suelo relacionado con la rehabilitación se determina para la propiedad en cuestión hasta la finalización prevista de toda la medida de rehabilitación. El rescate del importe de compensación requiere un acuerdo por escrito con la ciudad de Jena. Para expresar su interés en un acuerdo de este tipo, póngase en contacto con las personas de contacto indicadas.

Ventajas de la amortización anticipada voluntaria del importe de compensación

El reembolso anticipado del importe de compensación por parte del propietario puede ser económicamente favorable en determinadas circunstancias. El comité de expertos elabora un nuevo mapa de valores catastrales estándar cada dos años. Una vez presentado el nuevo mapa de valores catastrales, el nuevo valor catastral se utiliza para calcular el importe de compensación en virtud de la ley de rehabilitación.

Para ayudar a los propietarios afectados a pagar el importe de compensación y ofrecer un incentivo adicional para su amortización anticipada, es posible conceder descuentos sobre el importe de compensación previsto en función de la duración de la zona respectiva.

La correspondiente resolución del ayuntamiento prevé los siguientes descuentos:

Área de reurbanización "Sophienstraße" (plazo de ejecución 31/12/2026)

Área de reurbanización "Polígono industrial Unteraue" (plazo de ejecución 31.12.2026)

Área de reurbanización "Proyecto modelo de renovación urbana" (casco antiguo) sin la subárea "Centro urbano norte" (plazo de ejecución 31.12.2031)

Área de reurbanización "Karl-Liebknecht-Straße" (plazo de ejecución hasta el 31 de diciembre de 2031)

Área de reurbanización "Centro oeste de la ciudad" (plazo de ejecución 31.12.2032)

Una vez amortizado el importe de compensación, también deja de aplicarse el requisito de aprobación de la ley de rehabilitación para los contratos de compraventa de inmuebles. En caso de una posible venta de la propiedad, el propietario ya no está vinculado por la fijación del precio en virtud de la ley de rehabilitación.

Un acuerdo de rescate crea una seguridad jurídica amistosa y definitiva para ambas partes. Con el rescate, se cumple también para el futuro la obligación del propietario de pagar un importe de compensación. A partir de ese momento, los importes de compensación ya no pueden recaudarse mediante notificación. Quedan excluidos los pagos adicionales y las reclamaciones. Las propiedades pueden venderse "libres de importes de compensación".

Esto también reducirá significativamente la carga administrativa.

Las modalidades de pago (plazos, fechas de pago) pueden acordarse con flexibilidad. Por el contrario, el importe de compensación determinado mediante notificación tras la anulación de los estatutos de reurbanización vence un mes después de la notificación de la notificación, incluso en caso de oposición.

Dependiendo de cada caso, la rehabilitación del inmueble también puede declararse totalmente terminada tras el rescate y, de este modo, el inmueble puede liberarse formalmente de la rehabilitación antes de lo previsto.

Esto significaría que ya no existiría ninguna restricción en virtud de la ley de rehabilitación. De acuerdo con las exigencias del legislador, los importes de compensación amortizados anticipadamente deben reasignarse a la medida de saneamiento correspondiente. Esto significa que estos fondos beneficiarían directamente a la mejora ulterior de la zona y, por tanto, también a los propietarios de la zona de reurbanización.

Con el rescate, también se cumple la obligación del propietario de pagar un importe de compensación para el futuro. De este modo, quedan excluidos tanto el derecho del propietario a exigir el reembolso como el derecho de la ciudad de Jena a exigir un pago adicional.

En determinados casos, el importe de compensación puede reclamarse a efectos fiscales como costes de adquisición o producción o como gastos relacionados con los ingresos/gastos de explotación.

• solicitud informal al Departamento de Desarrollo Urbano, Equipo de Reurbanización Urbana

• § 153 BauGB
• § 154 BauGB