Compensatiebedrag – vervroegde aflossing

Wat is een compensatiebedrag en hoe wordt dit berekend?

Het compensatiebedrag vertegenwoordigt een bijdrage van de percelen die in een saneringsgebied liggen aan de kosten van de saneringsmaatregel. Het komt overeen met de stijging van de grondwaarde van de percelen die is veroorzaakt door de bouw- en ordeningsmaatregelen die naar aanleiding van de saneringsmaatregel zijn genomen.

De waarden waarop het compensatiebedrag is gebaseerd, worden door een deskundige vastgesteld in overleg met de commissie van deskundigen voor grondwaarden voor het gebied van het district Saale-Holzland, het district Saale-Orla-Kreis en de kreisfreie stad Jena, waarvan het secretariaat is gevestigd bij het Thüringer Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation in Pößneck, na een nauwkeurige waardebepaling vastgesteld door een deskundige.  De hoogte van het vastgestelde bedrag hangt af van de mate waarin de afzonderlijke saneringsmaatregelen in de omgeving en in het saneringsgebied de waarde van het betreffende perceel hebben beïnvloed.

Wanneer is een compensatiebedrag verschuldigd?

In de regel vindt de wettelijk voorgeschreven vaststelling van de compensatiepas plaats na voltooiing van alle geplande maatregelen in het saneringsgebied, door middel van een formeel besluit. De wetgever staat echter ook de mogelijkheid toe van een vervroegde formele vaststelling (§ 154, lid 3, zin 3 BauGB) of een vervroegde vrijwillige afkoop (§ 154, lid 3, zin 2 BauGB) van het compensatiebedrag.

In geval van afkoop wordt voor het betreffende perceel de door de sanering veroorzaakte stijging van de grondwaarde berekend tot aan de verwachte voltooiing van de gehele saneringsmaatregel. Voor de afkoop van het compensatiebedrag is een schriftelijke overeenkomst met de stad Jena vereist. Om uw interesse in een dergelijke overeenkomst kenbaar te maken, verzoeken wij u contact op te nemen met de genoemde contactpersonen.

Voordelen van een vrijwillige vervroegde afkoop van het compensatiebedrag

Een vervroegde afkoop van het compensatiebedrag door de grondeigenaar kan onder bepaalde omstandigheden financieel voordelig zijn. De commissie van taxateurs stelt om de twee jaar een nieuwe grondwaardekaart op. Bij de presentatie van de nieuwe grondwaardekaart wordt de nieuw vastgestelde grondwaarde gebruikt voor de berekening van het compensatiebedrag op grond van de saneringswetgeving.

Om betrokken grondeigenaren te ondersteunen bij de betaling van het compensatiebedrag en om een extra stimulans te bieden voor de vervroegde aflossing ervan, bestaat de mogelijkheid om, afhankelijk van de looptijd van het betreffende gebied, kortingen op het te verwachten compensatiebedrag toe te kennen.

Het desbetreffende besluit van de gemeenteraad voorziet in de volgende kortingen:

Saneringsgebied „Sophienstraße“ (uitvoeringstermijn 31-12-2026)

Saneringsgebied "Bedrijventerrein Unteraue" (uitvoeringstermijn 31-12-2026)

Saneringsgebied "Modelproject voor stadsvernieuwing" (oude binnenstad) zonder deelgebied "Noordelijk stadscentrum" (uitvoeringstermijn 31-12-2031)

Saneringsgebied "Karl-Liebknecht-Straße" (uitvoeringstermijn 31-12-2031)

Saneringsgebied "Westelijke binnenstad" (uitvoeringstermijn 31-12-2032)

Na de vervroegde aflossing van het compensatiebedrag wordt bij koopovereenkomsten voor onroerend goed doorgaans de saneringsvergunning verleend. Bij een eventuele verkoop van het onroerend goed is de eigenaar dan niet langer gebonden aan de prijsvorming op grond van de saneringswetgeving.

Een afkoopovereenkomst biedt beide partijen in onderling overleg definitieve rechtszekerheid. Met de afkoop is de verplichting van een grondeigenaar tot betaling van een compensatiebedrag ook voor de toekomst vervuld. Compensatiebedragen kunnen daarna niet meer via een besluit worden geheven. Nabetalingen, maar ook terugvorderingen zijn uitgesloten. Grondstukken kunnen dan „zonder compensatiebedrag“ worden verkocht.

Daardoor wordt bovendien de administratieve last aanzienlijk verminderd.

De betalingsvoorwaarden (termijnen, betalingsdata) kunnen flexibel worden overeengekomen. Het compensatiebedrag dat na intrekking van het saneringsreglement bij besluit is vastgesteld, wordt daarentegen een maand na bekendmaking van het besluit opeisbaar – ook in geval van bezwaar.

Afhankelijk van het individuele geval kan de sanering voor het perceel na de aflossing ook volledig als afgerond worden verklaard en kan het perceel daarmee formeel voortijdig uit de sanering worden ontheven. 

Dit zou tot gevolg hebben dat er geen saneringsrechtelijke beperkingen meer zouden gelden. Volgens de voorschriften van de wetgever moeten voortijdig vrijgegeven compensatiebedragen weer worden toegewezen aan de betreffende saneringsmaatregel. Hierdoor zouden deze middelen direct ten goede komen aan de verdere opwaardering van het gebied en dus ook aan de eigenaren van onroerend goed in het saneringsgebied.

Het compensatiebedrag kan in bepaalde gevallen fiscaal worden opgegeven als aanschaf- of productiekosten of als beroepskosten/bedrijfskosten.

• informeel verzoek aan de afdeling Stadsontwikkeling, team Stadsvernieuwing

• § 153 BauGB
• § 154 BauGB