Montante da compensação - resgate antecipado

O que é um montante de compensação e como é calculado?

O montante de compensação representa a participação dos terrenos situados numa zona de reabilitação nos custos da medida de reabilitação. Corresponde ao aumento do valor fundiário dos terrenos resultante das medidas de construção e de ordenamento urbanístico motivadas pela medida de reabilitação.

Os valores subjacentes ao montante de compensação são determinados por peritagem, em coordenação com a Comissão de Peritos para os Valores Imobiliários da região do distrito de Saale-Holzland, do distrito de Saale-Orla e da cidade autônoma de Jena, cujo escritório se situa no Serviço Regional da Turíngia para a Gestão do Solo e Geoinformação, em Pößneck, após uma avaliação exata do valor.  O montante apurado depende da medida em que as diferentes medidas de reabilitação na vizinhança e na zona de reabilitação influenciaram o valor do respetivo imóvel.

Quando é que o montante de compensação se torna exigível?

Regra geral, a cobrança do montante de compensação prevista na lei só ocorre após a conclusão de todas as medidas previstas na área de reabilitação, mediante uma decisão formal. No entanto, o legislador também permite a possibilidade de uma fixação formal antecipada (artigo 154.º, n.º 3, 3.ª frase, do BauGB) ou de uma compensação voluntária antecipada (artigo 154.º, n.º 3, 2.ª frase, do BauGB) do montante de compensação.

No caso de um pagamento antecipado, é calculado, para o terreno em questão, o aumento do valor do solo resultante da reabilitação até à conclusão prevista de toda a medida de reabilitação. A liquidação antecipada do montante de compensação requer um acordo por escrito com a cidade de Jena. Para manifestar o seu interesse num acordo deste tipo, entre em contacto com os responsáveis indicados.

Vantagens de uma liquidação antecipada voluntária do montante de compensação

O pagamento antecipado do montante de compensação pelo proprietário do terreno poderá, em determinadas circunstâncias, ser financeiramente vantajoso. A comissão de peritos elabora um novo mapa de valores de referência do solo de dois em dois anos. Com a apresentação do novo mapa de valores de referência do solo, o valor de referência do solo recém-determinado é utilizado para o cálculo do montante de compensação ao abrigo da legislação de reabilitação urbana.

A fim de apoiar os proprietários de terrenos afetados no pagamento do montante de compensação e de criar um incentivo adicional para o seu pagamento antecipado, existe a possibilidade de conceder descontos sobre o montante de compensação previsto, em função do prazo de vigência da respetiva zona.

A respetiva deliberação da Câmara Municipal prevê os seguintes descontos:

Área de reabilitação «Sophienstraße» (prazo de execução: 31 de dezembro de 2026)

Zona de reabilitação «Zona industrial de Unteraue» (prazo de execução: 31.12.2026)

Área de reabilitação «Projeto-modelo de renovação urbana» (Cidade Velha), excluindo a subárea «Centro Norte» (prazo de execução: 31 de dezembro de 2031)

Zona de reabilitação «Karl-Liebknecht-Straße» (prazo de execução: 31 de dezembro de 2031)

Área de reabilitação «Centro Ocidental» (prazo de execução: 31 de dezembro de 2032)

Após o pagamento antecipado do montante de compensação, a autorização ao abrigo da legislação de reabilitação é normalmente concedida nos contratos de compra e venda de terrenos. No caso de uma eventual venda do terreno, o proprietário deixa então de estar vinculado à fixação de preços prevista na legislação de reabilitação.

Um acordo de resgate proporciona segurança jurídica de forma consensual e definitiva para ambas as partes. Com o pagamento antecipado, a obrigação do proprietário do imóvel de pagar um montante de compensação fica cumprida também para o futuro. Os montantes de compensação já não podem, a partir daí, ser cobrados por decisão administrativa. Estão excluídos pagamentos retroativos, bem como pedidos de devolução. Os imóveis podem então ser vendidos «isentos de montante de compensação».

Além disso, isto reduz significativamente a carga administrativa.

As modalidades de pagamento (prestações, prazos de pagamento) podem ser acordadas de forma flexível. Por outro lado, o montante de compensação fixado por decisão administrativa após a revogação do regulamento de reabilitação torna-se exigível um mês após a notificação da decisão — mesmo em caso de recurso.

Dependendo de cada caso específico, após a quitação, a reabilitação do imóvel pode ser declarada como totalmente concluída e o imóvel pode, assim, ser formalmente excluído antecipadamente do regime de reabilitação. 

Isto teria como consequência que deixariam de existir restrições decorrentes da legislação de reabilitação. De acordo com as disposições do legislador, os montantes de compensação resgatados antecipadamente devem ser novamente afetados à respetiva medida de reabilitação. Desta forma, estes fundos reverteriam diretamente a favor da valorização futura da zona e, consequentemente, também dos proprietários de terrenos na zona de reabilitação.

Em determinados casos, o montante de compensação pode ser deduzido fiscalmente como custos de aquisição ou de produção, ou como despesas profissionais/despesas de exploração.

• pedido informal dirigido ao Serviço Especializado de Desenvolvimento Urbano, Equipa de Requalificação Urbana

• § 153 da BauGB
• § 154 da Lei Geral de Construção (BauGB)