Montante de compensação - amortização antecipada

O que é um montante de compensação e como é calculado?

O montante de compensação representa uma contribuição para os custos da medida de reabilitação por parte dos imóveis situados numa zona de reabilitação. Corresponde ao aumento do valor fundiário dos imóveis provocado pelas acções de construção e de reorganização iniciadas na sequência da medida de reabilitação.

Os valores em que se baseia o montante da compensação são determinados por um perito, em consulta com a comissão de peritos para os valores imobiliários do distrito de Saale-Holzland, do distrito de Saale-Orla e da cidade independente de Jena, cuja sede se situa no Serviço Estatal de Gestão do Território e Geoinformação da Turíngia, em Pößneck, após uma avaliação exacta. O montante determinado depende da medida em que as medidas individuais de reabilitação no bairro e na área de reabilitação influenciaram o valor da respectiva propriedade.

Quando é que um montante de compensação é devido?

Regra geral, o montante de compensação legalmente previsto não é cobrado até que todas as medidas planeadas na área de reabilitação tenham sido concluídas através de uma notificação formal. No entanto, o legislador também prevê a possibilidade de uma determinação formal antecipada (§ 154, n.º 3, frase 3, do BauGB) ou de um resgate voluntário antecipado (§ 154, n.º 3, frase 2, do BauGB) do montante de compensação.

No caso de um resgate, o aumento do valor do terreno relacionado com a reabilitação é determinado para o imóvel em questão até à conclusão prevista de toda a medida de reabilitação. O resgate do montante de perequação exige um acordo escrito com a cidade de Jena. Para manifestar o seu interesse num tal acordo, queira contactar as pessoas de contacto indicadas.

Vantagens de um resgate antecipado voluntário do montante de compensação

O reembolso antecipado do montante de compensação pelo proprietário do imóvel pode ser financeiramente favorável em determinadas circunstâncias. O comité de peritos elabora, de dois em dois anos, uma nova planta de valores fundiários. Após a apresentação do novo mapa de valores fundiários, o novo valor fundiário padrão é utilizado para calcular o montante de compensação ao abrigo da lei da reabilitação.

A fim de apoiar os proprietários afectados no pagamento do montante de compensação e de proporcionar um incentivo adicional para o seu resgate antecipado, é possível conceder descontos sobre o montante de compensação previsto, dependendo da duração da respectiva área.

A resolução correspondente do conselho municipal prevê os seguintes descontos:

Zona de reabilitação "Sophienstraße" (prazo de execução 31/12/2026)

Zona de reconversão "Zona industrial de Unteraue" (prazo de execução 31.12.2026)

Zona de reabilitação "Projeto-modelo de renovação urbana" (cidade antiga) sem a subzona "Centro Norte da cidade" (prazo de execução 31.12.2031)

Zona de reconversão "Karl-Liebknecht-Straße" (prazo de execução 31 de dezembro de 2031)

Zona de reconversão "Centro ocidental da cidade" (prazo de execução 31.12.2032)

Após o resgate do montante de compensação, deixa de ser aplicável o requisito de aprovação da lei de reabilitação para os contratos de compra e venda de imóveis. No caso de uma eventual venda do imóvel, o proprietário deixa de estar vinculado à fixação de preços ao abrigo da lei da reabilitação.

Um acordo de resgate cria uma segurança jurídica amigável e definitiva para ambas as partes. Com o resgate, a obrigação de um proprietário de pagar um montante de compensação também é cumprida para o futuro. Os montantes de compensação deixam então de poder ser cobrados por notificação. Os pagamentos adicionais e as reclamações estão excluídos. Os imóveis podem então ser vendidos "livres de montantes de compensação".

Esta medida reduzirá também significativamente os encargos administrativos.

As modalidades de pagamento (prestações, datas de pagamento) podem ser acordadas de forma flexível. Em contrapartida, o montante de compensação determinado por notificação após a anulação dos estatutos de reabilitação é devido um mês após a notificação da notificação - mesmo em caso de objeção.

Consoante o caso, a reabilitação do imóvel pode também ser declarada totalmente concluída após o resgate e o imóvel pode assim ser formalmente libertado da reabilitação antes do prazo previsto.

Isto significaria que deixaria de haver quaisquer restrições ao abrigo da lei da reabilitação. De acordo com as exigências do legislador, os montantes de perequação que são resgatados prematuramente devem ser reafectados à respectiva medida de reabilitação. Isto significa que estes fundos beneficiarão diretamente a melhoria da zona e, por conseguinte, também os proprietários de imóveis na zona de reabilitação.

Com o resgate, a obrigação de um proprietário de pagar um montante de indemnização também é cumprida no futuro. Fica assim excluído tanto o direito de reclamação por parte do proprietário como o direito de exigência posterior por parte da cidade de Jena.

Em certos casos, o montante da compensação pode ser reclamado para efeitos fiscais como custos de aquisição ou de produção ou como despesas relacionadas com o rendimento/despesas de exploração.

• pedido informal ao Departamento de Desenvolvimento Urbano, Equipa de Reabilitação Urbana

• § 153 BauGB
• § 154 BauGB