Сума компенсації — дострокове погашення

Що таке компенсаційна сума і як її розраховують?

Компенсаційна сума являє собою частку витрат на заходи з реконструкції, що припадає на земельні ділянки, розташовані в районі реконструкції. Вона відповідає зростанню вартості земельних ділянок, спричиненому будівельними та благоустрійними заходами, здійсненими в рамках реконструкції.

Значення, що лежать в основі компенсаційної суми, визначаються за висновком експерта у погодженні з Експертною комісією з питань вартості земельних ділянок для території округу Заале-Хольцланд, округу Заале-Орла та міста Єна, що не входить до складу округу, офіс якої розташований у Тюрінгському земельному управлінні та службі геоінформації в Посснеку, на основі точної оцінки вартості.  Розмір визначеної суми залежить від того, наскільки окремі заходи з реконструкції в околицях та в зоні реконструкції вплинули на вартість відповідної земельної ділянки.

Коли підлягає сплаті компенсаційна сума?

Як правило, передбачене законом стягнення компенсаційної суми відбувається лише після завершення всіх запланованих заходів у зоні реконструкції шляхом винесення офіційного рішення. Однак законодавство також передбачає можливість дострокового офіційного встановлення суми компенсації (§ 154, абз. 3, речення 3 BauGB) або дострокового добровільного викупу (§ 154, абз. 3, речення 2 BauGB).

У разі виплати компенсації для відповідної земельної ділянки розраховується зростання вартості землі, пов’язане з реконструкцією, до передбачуваного завершення всіх заходів з реконструкції. Погашення компенсаційної суми вимагає укладення письмової угоди з містом Єна. Щоб висловити свою зацікавленість у такій угоді, будь ласка, зверніться до зазначених контактних осіб.

Переваги добровільного дострокового погашення компенсаційної суми

Дострокове погашення компенсаційної суми власником земельної ділянки може, за певних обставин, бути фінансово вигідним. Кожні 2 роки експертна комісія складає нову карту орієнтовних цін на землю. З оприлюдненням нової карти орієнтовних цін на землю для розрахунку компенсаційної суми відповідно до законодавства про реконструкцію використовується нововизначена орієнтовна ціна на землю.

З метою надання підтримки власникам земельних ділянок, яких це стосується, у сплаті компенсаційної суми та створення додаткового стимулу для її дострокового погашення, існує можливість, залежно від терміну дії відповідної зони, надавати знижки на очікувану компенсаційну суму.

Відповідна постанова міської ради передбачає такі знижки:

Зона реконструкції «Софієнштрассе» (термін реалізації — 31.12.2026)

Зона реконструкції «Промислова зона Унтерауе» (термін реалізації — 31.12.2026)

Район реконструкції «Модельний проект міського оновлення» (Старе місто) без підрайону «Північна частина центру міста» (термін реалізації — 31.12.2031)

Район реконструкції «Карл-Лібкнехт-штрассе» (термін реалізації — 31.12.2031)

Район реконструкції «Західна частина центру міста» (термін реалізації — 31.12.2032)

Після дострокового погашення компенсаційної суми дозвіл відповідно до законодавства про реконструкцію зазвичай надається у разі укладення договорів купівлі-продажу земельних ділянок. У разі можливого продажу земельної ділянки власник більше не буде зобов’язаний дотримуватися ціноутворення, передбаченого законодавством про реконструкцію.

Угода про погашення забезпечує правову визначеність за взаємною згодою та остаточно для обох сторін. З моменту погашення зобов’язання власника земельної ділянки щодо сплати компенсаційної суми вважається виконаним також і на майбутнє. Після цього компенсаційні суми більше не можуть стягуватися на підставі рішення. Додаткові платежі, а також вимоги про повернення коштів виключаються. Земельні ділянки можуть тоді продаватися «без компенсаційної суми».

Крім того, це значно зменшує адміністративні витрати.

Умови оплати (розстрочка, терміни платежів) можна гнучко узгодити. Натомість компенсаційна сума, встановлена у розпорядженні після скасування статуту про реконструкцію, підлягає сплаті через місяць після оприлюднення розпорядження — навіть у разі подання заперечення.

Залежно від конкретного випадку, після здійснення викупу реконструкція земельної ділянки може бути повністю визнана завершеною, а сама ділянка — офіційно достроково виключена з програми реконструкції. 

Це призведе до того, що обмеження, передбачені законодавством про реконструкцію, більше не діятимуть. Згідно з вимогами законодавця, достроково виплачені компенсаційні суми повинні бути знову спрямовані на відповідні заходи з реконструкції. Таким чином, ці кошти безпосередньо сприятимуть подальшому підвищенню вартості району і, отже, принесуть користь власникам земельних ділянок у районі реконструкції.

У певних випадках компенсаційну суму можна задекларувати в податковій декларації як витрати на придбання або виробництво, або як витрати, пов’язані з отриманням доходу/операційні витрати.

• неформальний запит до спеціалізованої служби міського розвитку, відділу реконструкції міста

• § 153 Закону про будівництво (BauGB)
• § 154 Закону про будівництво (BauGB)