Montant de la compensation - remboursement anticipé

Qu'est-ce qu'une contribution compensatoire et comment est-elle calculée ?

La contribution compensatoire représente la part des terrains situés dans une zone de réhabilitation aux coûts de l'opération de réhabilitation. Elle correspond à l'augmentation de la valeur foncière des terrains résultant des travaux de construction et des mesures d'aménagement mis en œuvre dans le cadre de l'opération de réhabilitation.

Les valeurs servant de base à la contribution compensatoire sont déterminées par un expert, en concertation avec la commission d'expertise des valeurs foncières pour le territoire de l'arrondissement de Saale-Holzland, de l'arrondissement de Saale-Orla et de la ville indépendante de Iéna, dont le secrétariat est situé à l’Office régional de Thuringe pour la gestion foncière et la géoinformation à Pößneck, après une évaluation précise de leur valeur.  Le montant ainsi déterminé dépend de la mesure dans laquelle les différentes mesures de réhabilitation menées dans le voisinage et dans la zone de réhabilitation ont influencé la valeur du terrain concerné.

Quand une indemnité est-elle due ?

En règle générale, le prélèvement de l’indemnité prévu par la loi n’intervient qu’après l’achèvement de toutes les mesures prévues dans la zone de réhabilitation, par le biais d’une décision officielle. Le législateur prévoit toutefois également la possibilité d’une fixation formelle anticipée (article 154, paragraphe 3, troisième phrase du BauGB) ou d’un rachat volontaire anticipé (article 154, paragraphe 3, deuxième phrase du BauGB) de l’indemnité.

En cas de rachat, l’augmentation de la valeur foncière liée à la rénovation est calculée pour le terrain concerné jusqu’à la date prévue d’achèvement de l’ensemble des mesures de rénovation. Le rachat du montant de la compensation nécessite un accord écrit avec la ville de Iéna. Pour manifester votre intérêt pour un tel accord, veuillez prendre contact avec les interlocuteurs mentionnés.

Avantages d’un rachat anticipé volontaire du montant de compensation

Un rachat anticipé du montant de la compensation par le propriétaire foncier pourrait, dans certaines circonstances, s’avérer financièrement avantageux. La commission d’expertise établit tous les deux ans une nouvelle carte des valeurs foncières de référence. Dès la publication de cette nouvelle carte, la valeur foncière de référence ainsi redéfinie sera utilisée pour calculer le montant de la compensation prévue par la législation en matière de réaménagement urbain.

Afin d’aider les propriétaires fonciers concernés à s’acquitter de la somme compensatoire et de les inciter davantage à la régler par anticipation, il est possible, en fonction de la durée de validité de la zone concernée, d’accorder des réductions sur la somme compensatoire prévue.

La décision correspondante du conseil municipal prévoit les réductions suivantes :

Zone de réaménagement « Sophienstraße » (date limite de mise en œuvre : 31 décembre 2026)

Zone de réhabilitation « Zone d'activité d'Unteraue » (date limite de mise en œuvre : 31/12/2026)

Zone de réhabilitation « Projet modèle de rénovation urbaine » (vieille ville), à l'exclusion de la sous-zone « Centre-ville nord » (date limite de mise en œuvre : 31 décembre 2031)

Zone de rénovation urbaine « Karl-Liebknecht-Straße » (date limite de mise en œuvre : 31 décembre 2031)

Zone de rénovation urbaine « Centre-ville ouest » (date limite de mise en œuvre : 31 décembre 2032)

Une fois le montant de la compensation versé par anticipation, l’autorisation au titre de la législation sur la réhabilitation est généralement accordée dans le cadre des contrats de vente immobilière. En cas de vente éventuelle du bien immobilier, le propriétaire n’est alors plus soumis aux règles de fixation des prix prévues par la législation sur la réhabilitation.

Un accord de rachat garantit une sécurité juridique consensuelle et définitive pour les deux parties. Avec ce rachat, l’obligation du propriétaire foncier de verser une indemnité est également remplie pour l’avenir. Les indemnités ne peuvent plus alors être réclamées par décision administrative. Les paiements rétroactifs, mais aussi les demandes de remboursement, sont exclus. Les terrains peuvent alors être vendus « sans indemnité ».

Cela permet en outre de réduire sensiblement la charge administrative.

Les modalités de paiement (échelonnement, échéances) peuvent être convenues de manière flexible. En revanche, la somme compensatoire fixée par décision administrative après l’abrogation du règlement de réhabilitation devient exigible un mois après la notification de la décision – même en cas de recours.

Selon les cas, une fois le rachat effectué, la réhabilitation du terrain peut être déclarée comme entièrement achevée et le terrain peut ainsi être officiellement retiré prématurément du programme de réhabilitation. 

Cela aurait pour conséquence la levée de toutes les restrictions liées à la réglementation en matière de réhabilitation. Conformément aux dispositions du législateur, les montants de compensation versés de manière anticipée doivent être réaffectés à la mesure de réhabilitation concernée. Ces fonds contribueraient ainsi directement à la valorisation future de la zone et profiteraient donc également aux propriétaires fonciers de la zone de réhabilitation.

Dans certains cas, le montant de la compensation peut être fiscalement pris en compte au titre des coûts d’acquisition ou de production, ou encore au titre des frais professionnels ou des dépenses d’exploitation.

• demande informelle adressée au service spécialisé du développement urbain, équipe de rénovation urbaine

• § 153 du BauGB
• § 154 du BauGB