Montant de la compensation - remplacement anticipé

Qu'est-ce qu'un montant compensatoire et comment est-il calculé ?

Le montant de compensation représente une participation des terrains situés dans une zone de réhabilitation aux coûts de la mesure de réhabilitation. Elle correspond à l'augmentation de la valeur du terrain causée par les mesures de construction et d'aménagement prises en raison de la mesure d'assainissement.

Les valeurs sur lesquelles se base le montant de la compensation sont déterminées par expertise en accord avec le comité d'expertise des valeurs foncières pour le territoire du district de Saale-Holzland, du district de Saale-Orla et de la ville autonome d'Iéna, dont le bureau se trouve à l'Office du Land de Thuringe pour la gestion des sols et la géoinformation à Pößneck, après une évaluation précise. Le montant déterminé dépend de la mesure dans laquelle les différentes mesures d'assainissement dans le voisinage et dans la zone d'assainissement ont influencé la valeur du terrain concerné.

Quand un montant compensatoire est-il dû ?

En règle générale, la perception du montant de compensation prescrit par la loi n'a lieu qu'après l'achèvement de toutes les mesures prévues dans la zone de réhabilitation par une décision formelle. Mais le législateur autorise également la possibilité d'une fixation formelle anticipée (§ 154 alinéa 3 phrase 3 BauGB) ou d'un rachat volontaire anticipé (§ 154 alinéa 3 phrase 2 BauGB) du montant de compensation.

Dans le cas d'un rachat, l'augmentation de la valeur du terrain due à l'assainissement est calculée jusqu'à l'achèvement probable de l'ensemble des mesures d'assainissement. Le rachat du montant compensatoire nécessite un accord écrit avec la ville de Jena. Pour manifester votre intérêt pour un tel accord, veuillez prendre contact avec les interlocuteurs mentionnés.

Avantages d'un rachat anticipé volontaire du montant compensatoire

Un rachat anticipé du montant compensatoire par le propriétaire du terrain pourrait, dans certains cas, s'avérer financièrement avantageux. Une nouvelle carte des valeurs foncières est établie tous les deux ans par le comité d'expertise. Avec la présentation de la nouvelle carte des valeurs foncières, la nouvelle valeur foncière déterminée est utilisée pour le calcul du montant de compensation prévu par le droit de l'assainissement.

Afin d'aider les propriétaires fonciers concernés à s'acquitter du montant compensatoire et de les inciter à le régler plus tôt, il est possible d'accorder des réductions sur le montant compensatoire attendu en fonction de la durée de validité de la zone concernée.

La décision correspondante du conseil municipal prévoit les abattements suivants :

Zone de réhabilitation "Sophienstraße" (délai de réalisation 31.12.2026)

Zone de réhabilitation "Gewerbegebiet Unteraue" (délai de réalisation 31.12.2026)

Zone de réhabilitation "Modellvorhaben der Stadterneuerung" (vieille ville) sans sous-zone "Nord du centre-ville" (délai de réalisation 31.12.2031)

Zone de réhabilitation "Karl-Liebknecht-Straße" (délai de réalisation 31.12.2031)

Zone de réhabilitation "Westliche Innenstadt" (délai de réalisation 31.12.2032)

Après le remboursement du montant compensatoire, l'obligation d'approbation des contrats d'achat de terrains dans le cadre de la législation sur l'assainissement disparaît également. Lors d'une éventuelle vente du terrain, le propriétaire n'est alors plus lié à l'obligation de prix imposée par le droit de la réhabilitation.

Un accord de rachat crée une sécurité juridique consensuelle et définitive pour les deux parties. Avec le rachat, l'obligation d'un propriétaire de terrain de payer un montant compensatoire est également remplie pour l'avenir. Les montants compensatoires ne peuvent plus être perçus par décision. Les paiements ultérieurs et les demandes de remboursement sont exclus. Les terrains peuvent alors être vendus "sans montant compensatoire".

Cela permet en outre de réduire sensiblement les frais administratifs.

Les modalités de paiement (versements, dates de paiement) peuvent être convenues de manière flexible. En revanche, le montant de la compensation fixé par décision après l'abrogation du règlement d'assainissement est exigible un mois après la notification de la décision, même en cas d'opposition.

Selon les cas, il est possible de déclarer l'assainissement du terrain entièrement terminé après le rachat et de libérer ainsi formellement le terrain de l'assainissement de manière anticipée.

Cela aurait pour conséquence qu'il n'y aurait plus de restrictions en matière de droit de l'assainissement. Conformément aux dispositions du législateur, les montants de compensation libérés de manière anticipée doivent être réaffectés à la mesure d'assainissement concernée. Ainsi, ces fonds profiteraient directement à la poursuite de la revalorisation de la zone et donc également aux propriétaires de terrains dans la zone de réhabilitation.

Avec le rachat, l'obligation d'un propriétaire foncier de payer un montant compensatoire est également remplie pour l'avenir. Le droit du propriétaire de réclamer le remboursement ainsi que le droit de la ville d'Iéna d'exiger un paiement complémentaire sont donc exclus.

Dans certains cas, le montant de la compensation peut être déduit fiscalement en tant que frais d'acquisition ou de fabrication ou en tant que frais de publicité/dépenses d'exploitation.

• demande informelle au service de développement urbain, équipe de restructuration urbaine

• § 153 du code de la construction
• § 154 du code de la construction