Importo di compensazione - estinzione anticipata

Che cos’è un importo compensativo e come viene calcolato?

L'importo compensativo rappresenta la quota di partecipazione dei terreni situati in un'area di risanamento ai costi dell'intervento di risanamento. Esso corrisponde all'aumento del valore fondiario dei terreni causato dagli interventi edilizi e di sistemazione realizzati in seguito all'intervento di risanamento.

I valori su cui si basa l’importo compensativo vengono determinati da una perizia, in accordo con la commissione di esperti per i valori immobiliari del distretto di Saale-Holzland, del distretto di Saale-Orla e della città autonoma di Jena, la cui sede operativa si trova presso l’Ufficio regionale della Turingia per la gestione del territorio e la geoinformazione a Pößneck, in seguito a un’accurata valutazione.  L’ammontare dell’importo determinato dipende dalla misura in cui le singole misure di risanamento nel vicinato e nell’area di risanamento hanno influito sul valore del rispettivo terreno.

Quando è dovuto un importo compensativo?

Di norma, la riscossione dell’importo compensativo prevista dalla legge avviene solo dopo il completamento di tutte le misure previste nell’area di risanamento, mediante una decisione formale. Il legislatore prevede tuttavia anche la possibilità di una determinazione formale anticipata (§ 154 comma 3, terza frase del BauGB) o di un riscatto volontario anticipato (§ 154 comma 3, seconda frase del BauGB) dell’importo compensativo.

In caso di pagamento anticipato, per l’immobile in questione viene calcolato l’aumento del valore del terreno dovuto alla riqualificazione fino al completamento previsto dell’intero intervento di riqualificazione. Il pagamento anticipato dell’importo compensativo richiede un accordo scritto con la città di Jena. Per manifestare il proprio interesse a stipulare tale accordo, si prega di contattare i referenti indicati.

Vantaggi di un pagamento anticipato volontario dell’importo compensativo

Un pagamento anticipato dell’importo compensativo da parte del proprietario del terreno potrebbe, in determinate circostanze, risultare vantaggioso dal punto di vista finanziario. La commissione di periti redige ogni due anni una nuova mappa dei valori indicativi dei terreni. Con la presentazione della nuova mappa dei valori indicativi dei terreni, il valore indicativo dei terreni appena determinato viene utilizzato per il calcolo dell’importo compensativo ai sensi della normativa sulla riqualificazione.

Al fine di sostenere i proprietari dei terreni interessati nel pagamento dell’importo compensativo e di fornire un ulteriore incentivo al suo pagamento anticipato, è prevista la possibilità, a seconda della durata prevista per la rispettiva zona, di concedere riduzioni sull’importo compensativo previsto.

La relativa delibera del Consiglio comunale prevede le seguenti riduzioni:

Area di riqualificazione «Sophienstraße» (termine di attuazione 31.12.2026)

Area di riqualificazione "Zona industriale Unteraue" (termine di attuazione 31/12/2026)

Area di riqualificazione "Progetto modello di rinnovamento urbano" (centro storico) esclusa la sottoregione "Centro nord" (termine di attuazione 31/12/2031)

Area di riqualificazione "Karl-Liebknecht-Straße" (termine di attuazione 31/12/2031)

Area di riqualificazione "Centro città occidentale" (termine di attuazione 31/12/2032)

A seguito del rimborso anticipato dell’importo compensativo, l’autorizzazione ai sensi della normativa sul risanamento viene regolarmente concessa nei contratti di compravendita immobiliare. In caso di eventuale vendita dell’immobile, il proprietario non è più vincolato alla determinazione del prezzo prevista dalla normativa sul risanamento.

Un accordo di estinzione garantisce, in modo consensuale e definitivo, la certezza del diritto per entrambe le parti. Con l’estinzione, l’obbligo del proprietario del terreno di versare un importo compensativo è adempiuto anche per il futuro. Gli importi compensativi non possono più essere riscossi tramite decisione amministrativa. Sono esclusi sia i pagamenti supplementari che le richieste di rimborso. I terreni possono quindi essere venduti «senza importo compensativo».

Ciò riduce inoltre notevolmente l’onere amministrativo.

Le modalità di pagamento (rate, scadenze) possono essere concordate in modo flessibile. L’importo compensativo fissato mediante decisione dopo l’abrogazione dello statuto di risanamento, invece, diventa esigibile un mese dopo la notifica della decisione, anche in caso di ricorso.

A seconda del singolo caso, una volta effettuato il riscatto, la risanamento del terreno può essere dichiarato completamente concluso e il terreno può quindi essere formalmente escluso anticipatamente dal risanamento. 

Ciò comporterebbe la cessazione di ogni restrizione prevista dalla normativa in materia di risanamento. Secondo le disposizioni del legislatore, gli importi di compensazione riscattati anticipatamente devono essere reimmessi nella rispettiva misura di risanamento. In tal modo, tali fondi andrebbero a beneficio diretto dell’ulteriore valorizzazione dell’area e, di conseguenza, anche dei proprietari dei terreni nell’area di risanamento.

In determinati casi, l’importo di compensazione può essere dedotto fiscalmente come costo di acquisto o di produzione oppure come spese professionali/spese operative.

• Richiesta informale al Servizio di sviluppo urbano, Team Riqualificazione urbana

• § 153 BauGB
• § 154 del BauGB